聰明反被聰明誤

記者陳韋帆／台北報導

▲周昆立表示，買老屋要掌握「土地持份大小」、「土地使用分區」、「地點」三關鍵。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

房價居高不下，不少人想買老屋等都更，要挑選怎樣的老屋，才能「都更機率高又分得多」呢？元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，掌握三大關鍵「土地持份大小」、「土地使用分區強度」、「地點」，才是不敗原則。

一、土地持份

土地持份很重要，簡單說，同樣一塊地，上方住戶都會擁有土地持份，戶數越多，單一戶的持有比例就越少，以目前常見的老公寓來說，同樣土地面積，四層樓的住戶持份就會比五層樓的多。

但千萬留意，通常一樓被當作店面出租，或頂樓有加蓋房屋時，往往這些屋主就會成為所謂的釘子戶，頂樓加蓋的房屋，有時候還有民代掩護，成為千年違建，若有都更想法，建議先多向鄰居打聽，該違建是否存在已久。

二、土地使用分區

使用分區是指都市計畫範圍內土地，可透過縣市府地政局網站查詢，常見分區有住宅區、商業區、工業區等，不同分區，會有不同的容積率，現行法規來說，大部分商業區容積率會高於住宅區，是民眾購買老屋時可以優先考慮的區域。

以商四土地來說，容積率800%，代表1坪土地，可蓋8坪建坪。如果還搭配都更容積獎勵，最高可拿到法定容積的1.5倍，再加上免計容積，如陽台、梯廳、屋突等，實際銷售坪數就可達約19.2坪(即1坪土地*法定容積率800%*1.5倍*銷評比1.6倍)。

而在地主與建商合建拆分，地主分回62.5%的狀況下，等於地主1坪土地可以換回12坪(即19.2坪*62.5%)的建物面積，這在目前新屋房價動輒破百萬的時代，如果新屋房價一坪150萬，只要購買一坪幾百萬的土地，就有可能分回高達1800萬(即12坪*150萬)價值的房子，將可替屋主創造極大的資產增值效果。

三、地點很重要

購買老屋的目標如果是為了都更，除非有辦法自辦都更，否則地點絕對是重中之重，建商始終是商人，商人就是會將本求利，區位好的地方，房子才好銷售，所以區位越好，都更成功的機率自然越高，千萬不要選在鳥不生蛋的地方，除非正好被劃入重劃區，否則可能等一輩子也等不到。

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